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窓を開けなくても換気装置を使用して強制的に室内の空気の入れ替えができるシステムです。
建築基準法により設置が義務づけられているため、2003年以降に建てられた日本の新築の住宅には必ず設置されています。

年月の経過とともに、品質が低下することが経年劣化です。

ここで問題になるのは、賃貸物件を返却する時の原状回復。

国土交通省が示す「原状回復ガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」つまりこの部分は借りた人が負担するということ。

家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡などの通常の住まい方で発生するものや、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂などの建物の構造により発生するものの回復は、つまり経年劣化に関する部分ですね。これは借りた人の責任ではない。負担しなくても良いということになります。

どの部分まで負担するか、借主・貸主共に納得できる地点は話し合いが必要ですね。

消費者庁ホームページより引用します。

景品表示法は、正式には、不当景品類及び不当表示防止法(昭和37年法律第134号)といいます。
消費者なら、誰もがより良い商品やサービスを求めます。ところが、実際より良く見せかける表示が行われたり、過大な景品付き販売が行われると、それらにつられて消費者が実際には質の良くない商品やサービスを買ってしまい不利益を被るおそれがあります。
景品表示法は、商品やサービスの品質、内容、価格等を偽って表示を行うことを厳しく規制するとともに、過大な景品類の提供を防ぐために景品類の最高額を制限することなどにより、消費者のみなさんがより良い商品やサービスを自主的かつ合理的に選べる環境を守ります。

一般懸賞・共同懸賞・総付景品・業種別景品告示・オープン懸賞（参考）

のように分類されており、それぞれに限度額があります。

どこかの会場に行ったとき、入り口でもれなく配っているようなものありますね。

あれも総付景品に該当します。

取引価格１０００円未満だと上限２００円となっています。

何も買わなくても、２００円までのものならもれなく配っても良いことになります。

もっと高額なもの配っていたら注意が必要です。

1,000円以上だと取引価額の１０分の2という規制があります。

2,000円ぐらいのもの配っていたら、1万円ぐらいは買わされると思う。または違法状態。どっちかの認識必要ですね。

消費者庁のホームページもう一つリンク先載せます。

申し訳ありませんが、リンク切れはご容赦ください。

契約が成立した後で、契約の双方のどちらかが契約した内容の一部または全部をしなかった場合、相手に対して契約を終了させることが解除。

契約時にさかのぼって終了できる場合もあるようですが、建物の賃貸契約のように長期・継続の契約場合、今まで継続してきていた部分（遡及）の解除は認められていません。

解除の時から将来に向かって契約関係が終了することになります。

調べていたら、解除＝解約ではないことも判明したのでついでに書いておきます。

解約は双方ともに義務違反はありません。しかしどちらか又は双方の事情で契約を終了させることです。

具体例です。

２年契約の賃貸契約をしていて、賃料も毎月払っているし、大家さんも快適に住めるようしてくれています。

どちらも義務違反はないのですが、来月転勤が決まって契約を終了したい。

こんな時は解除ではなく解約という言葉を使います。

厚さ6mm以下の鋼材でつくられた鉄骨のこと。

厚さ6mm以上になると重量鉄骨になります。

耐用年数について、今度は国税庁の出番になります。

軽量鉄骨　（鉄骨の厚さ3mm以下）19年／（厚さ3～4mm以下）27年
重量鉄骨　34年
木造　22年
RC（鉄筋コンクリート造）47年

確定申告の減価償却がからんでいそうですね。

包装や囲い、枠のこと。インテリアでは窓やドアの額縁（枠）のこと。

ソーセージの皮もケーシングというようです。

プリント合板ともいいます。

合板の表面に木目模様や色柄を再現した化粧シート印刷して貼り合わせた建材製品のこと。

東京都下水道局を見て記載しています。

下水道は主に３つの施設でできています。

1、下水を集めて流す下水道管

2、下水道管が深くなりすぎないように途中で下水を汲み上げるポンプ所

　

ここ解説します。低いところから高いところには流れません。下水管で長距離下水を運ぶとその距離に応じて下水管が地中深いところを通すことになります。

　「深くなりすぎないよう 」そういう意味です。

　深くなったらポンプで汲み上げて、深くなったらまた汲み上げる繰り返しているようです。

3、下水を処理してきれいな水によみがえらせる水再生センター

水再生センターは下水を処理する施設と、下水を処理する際に発生した汚泥を処理する施設があります。

下水の処理は、プールのような池に下水を流す過程で行われます。

本来の意味は、母屋とは別に準備された客人向けの住宅のこと。ゲストハウスなのですが。

料金が安くて、まったく知らない人と相部屋で何人か一緒に泊まる。キッチンだけではなくお風呂やトイレなども共用。

海外から来たバックパッカーなども利用するようなので、ちょっとした国際交流もできるかも。

そんな宿泊施設がゲストハウスと呼ばれています。

簡単に書くと法令に違反した住宅。

住宅ということなので「建築基準法」を意識しますが、それ以外にも様々な法律の条件を満たしていないのであれば欠陥住宅ですね。

法令に違反していなくても、建築前の契約書の内容を満たしていない場合も欠陥住宅と言っていいようです。

床にビー玉おいて勝手に転がっていったら欠陥住宅。なんて購入前にチエックする方法見たことあります。

「ゲヤ」と読みます。

屋根の一部になります。

建物そのものを覆う屋根以外にその下に屋根があればそれが下屋です。

玄関・縁側・物入・トイレなどの建物の外周部で母屋と別の屋根見ることがありますね。

玄関に収納スペースほとんどのお住まいにありますね。

下駄箱もそうですね。

下駄箱あるにもかかわらずなぜか玄関に靴がいっぱい。よく見かける光景です。

傘立ても玄関の収納に必要な要素の一つですね。

通常土地を売るとき、水道・電気・ガスなどは整備しておきます。

現状有姿売買（現状有姿分譲）する場合そのまま何もしないで売ることになります。

広告をする場合は、何もしていないのでそのままでは生活できないことを表示しなければなりません。

瑕疵担保責任との関係なのですが、売り主が現状有姿売買と明記してあっても、引き渡しまでの間に何かあったときは責任を免れることは出来ない。とする意見が強いです。

建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付されるのが検査済証です。

建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」がないと、工事の着工ができません。

中間検査は、工事の途中の検査。中間の工程はどこなのか事前に指定されていてその工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。

完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

検査済証は、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことをお薦めします。

借りた部屋を解約して出る時に借りたときの状態に戻すことを原状回復と言います。

退去時に貸主と借主もめるのがこの原状回復。

日照等によりクロスが変色したり、自然災害でガラスが損傷した場合は自然消耗ということで、原状回復は不要というのが一般的な考え方です。

耐用年数経過による浴槽のひび割れについても、経年劣化なので、一般に原状回復は不要とされています。

昭和二十四年五月二十四日法律第百号 

第一条の目的条文引用します。

第一条 この法律は、建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化等を図ることによ つて、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護するとともに、建設業の健全な発展を促進 し、もつて公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

建設業法に基づき、一件の請負代金が500万円以上の建設工事を施工する場合は、所在地を所管する知事か、国土交通大臣の許可を受けなければなりません。

この許可のことが建設業許可です。

ただし、建築一式工事の場合で、その契約額が1500万円未満か、延床面積が150平米未満の木造構造で延面積の2分の1以上を住居に供する住宅を建てる場合は、許可を受けずに請負うことができます。(建設業法第3条)

神奈川県の該当ページリンクしておきます。

ここで申請書の書式のダウンロードもできます。

物件を借りる人が地主さんにお金を渡して、建物を建ててもらうお金が建設協力金です。

借金を銀行ではなく、賃借人からするわけですね。

一般的に、 建設された建物は建設協力金の貸主（建物賃借者）に賃貸され、その賃料と建設協力金の返済額とが相殺されることになる。

前払い家賃の感覚ですね。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」普通「品確法」と略されます。に出てくる用語です。

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」といいます。

（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第6条、同施行規則第5条）

建設住宅性能評価書に記載されるべき事項については、国土交通大臣が日本住宅性能表示基準を定めています。

日本住宅性能表示基準　国土交通省の該当ページリンクしておきます。PDFで３６枚あります。

法定調書のひとつであり、日本において、給与・退職手当・公的年金等の支払をする者が、その支払額及び源泉徴収した所得税額を証明する書面。

「給与所得の源泉徴収票」、「退職所得の源泉徴収票」、「公的年金等の源泉徴収票」の3種類がある。1月31日までに税務署に提出し、支払を受けた者に交付しなくてはならない。

源泉分離課税制度とは、他の所得と全く分離して、所得を支払う者がその所得の支払の際に一定の税率で所得税を源泉徴収し、それだけで所得税の納税が完結するというものです。

リンクしておきます。

所有する土地や機械などの固定資産の収益性が低下した結果、その固定資産に対して投資した金額を回収できる見込みがなくなった場合に、一定の基準に基づいて資産の価値を帳簿上で減額する会計上の手続きが減損会計です。

国土交通省の関連ページから引用します。

建築協定制度は、住宅地としての環境や商店街としての利便を高度に維持増進することなどを目的として、土地所有者等同士が建築物の基準（建築基準法による最低基準を超えた高度な基準）に関する一種の契約を締結するときに、公的主体（特定行政庁）がこれを認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者効*を付与して、その安定性・永続性を保証し、住民発意による良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度です。
＊ 契約当事者以外の第三者が当該契約の目的となっている土地等を取得したときに、当該第三者をも拘束する効力。

リンクもしておきます。

市街化調整区域内で開発行為を要しない敷地に建築物等を建築する場合に提出するのが建築許可申請です。

神奈川県が公開している「建築許可申請の手引き」リンクしておきます。

建物の骨組みのことを建築構造といいます。

建築士国家資格です。「一級建築士」「二級建築士」「木造建築士」の３種類あります。

一級建築士は設計する建物の制限がありません。

「なんでもこい」です。

他の２つは設計できる建物にそれぞれ制限があります。

建築主事、建築基準法第４条に出てきます。

まず、この資格を持っている人が建築確認を行う権限を持っている。ということを知っておいてください。

建築基準法４条の一部引用します。

一項、政令で指定する人口二十五万以上の市は、その長の指揮監督の下に、第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置かなければならない。

二項、市町村（前項の市を除く。）は、その長の指揮監督の下に、第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置くことができる。

五項、都道府県は、都道府県知事の指揮監督の下に、第一項又は第二項の規定によつて建築主事を置いた市町村（第九十七条の二を除 き、以下「建築主事を置く市町 村」という。）の区域外における建築物に係る第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置かなければならない。

まとめると、政令で指定する市と県には必ず建築主事います。指定されていない市町村でも建築主事置くことができる。建築主事の皆さんは全員地方公務員ということになりますね。

地方公務員であっても建築主事になるにはハードルがあります。

第六項、第一項、第二項及び前項の建築主事は、市町村又は都道府県の職員で第七十七条の五十八第一項の登録を受けた者のうちから、それぞれ市町村の長又は都道府県知事が命ずる。

第七十七条の五十八第一項も引用しないとどんな登録かわかりませんね。

建築基準適合判定資格者検定に合格した者は、国土交通大臣の登録を受けることができる。

やっと結論、建築主事さんは、建築基準適合判定資格者検定に合格して、国土交通大臣の登録を受けた地方公務員。

こんな人が建築確認を行っているわけです。

ついでに、建築基準適合判定資格者検定のお話もします。

法第五条一項、建築士の設計に係る建築物が第六条第一項の建築基準関係規定に適合するかどうか を判定するために必要な知識及び経験について行う

建築確認を行うだけの知識を検定するわけですね。

受験資格のハードルもあります。

第三項、及び施行令第二条の三を引用します。

一級建築士試験に合格したもので、

・建築審査会の委員として行う業務
・四年制大学の教授又は准教授として建築に関する教育又は研究業務
・その他審査や検査を行う業務で国土交通大臣が認めたもの

のいずれかの業務について、2年以上の実務経験を有するものとなっています。

建築主事の皆さん全員一級建築士。

これでは20代で建築主事というのはあまりいなさそうな気がするのですが、優秀な方は20代でもこのハードルも超えてしまうのでしょうね。

この試験に合格しても、地方公務員ではない方も当然います。

受験資格に、「公務員であること」とは書かれていません。

そういった方たちは、

建築基準適合判定資格者

と言います。

建築確認は公務員ではないので建築確認はできないのですね。

では、何ができるのか

指定確認検査機関の社員であれば「確認検査員」になり、確認済み、検査済みの決済を行えるようになります。

接道状況2ｍの条件を満たさいないとか、市街化調整区域とか、建築不可になる事例は他にもあります。

神奈川県ホームページ上に掲載されていたので、リンクと引用します。

建築物におけるエネルギー消費量が著しく増加していることに鑑み、エネルギー消費性能の向上を図ることを目的に、平成27年7月に「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」（以下「建築物省エネ法」という。）が公布され、一定規模以上の非住宅建築物について新築時等にエネルギー消費性能基準への適合義務等の規制措置（平成29年4月1日施行）とともに、建築主等に自主的な省エネ性能の向上の取組みを促す誘導措置（平成28年4月1日施行）が一体的に講じられました。

また、住宅事業建築主その他の建築物の販売又は賃貸を行う事業者は、その販売又は賃貸を行う建築物について、エネルギー消費性能を表示するよう努めなければならない（平成28年4月1日施行）とされました。

相続が開始したとき相続人は３種の選択ができます。

単純承認・相続放棄・そしてこれからお話する限定承認です。

限定相続はその名の通り、相続財産の範囲で借金を返すけど、それを超えた分までは払いません。

借金が多い場合相続人の手元には何も残らないけど、相続人の財産が減ることはありません。

借金を返してまだ相続財産が残ったときはその財産を手にすることができます。

手続きについて、裁判所が詳しく掲載しているので引用します。

相続人が，相続放棄又は限定承認をするには，家庭裁判所にその旨の申述をしなければなりません。

申述人：相続人全員が共同して行う必要があります。

申述期間：申述は，民法により自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内にしなければならないと定められています。

申述先：被相続人の最後の住所地の家庭裁判所

申述に必要な費用：収入印紙800円分と連絡用の郵便切手

申述に必要な書類：申述書・標準的な申立添付書類

【共通】
1. 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
2. 被相続人の住民票除票又は戸籍附票
3. 申述人全員の戸籍謄本
4. 被相続人の子（及びその代襲者）で死亡している方がいらっしゃる場合，その子（及びその代襲者）の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本

【申述人が，被相続人の（配偶者と）父母・祖父母等（直系尊属）（第二順位相続人）の場合】
5. 被相続人の直系尊属に死亡している方（相続人と同じ代及び下の代の直系尊属に限る（例：相続人祖母の場合，父母と祖父））がいらっしゃる場合，その直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本

【申述人が，被相続人の配偶者のみの場合，又は被相続人の（配偶者と）兄弟姉妹及びその代襲者（おいめい）（第三順位相続人）の場合】
5. 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
6. 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
7. 被相続人の兄弟姉妹で死亡している方がいらっしゃる場合，その兄弟姉妹の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
8. 代襲者としてのおいめいで死亡している方がいらっしゃる場合，そのおい又はめいの死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
7. その他
　相続人が，自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に相続財産の状況を調査してもなお，相続を承認するか放棄するかを判断する資料が得られない場合には，相続の承認又は放棄の期間の伸長の申立てにより，家庭裁判所はその期間を伸ばすことができます。

相続限定承認の供述

減歩（げんぶ）と読みます。

那須塩原市のホームページより

新しく設ける道路や公園などの公共用地は、一般的な買収によらずに、施行地区内の土地所有者等から、少しずつ土地を無償で提供していただくことを「公共減歩（こうきょうげんぶ）」といいます。

また、道路や公園、建物などの事業費は、国・県の補助金や市費だけでまかなうのではなく、土地所有者から少しずつ提供していただいた土地をあわせて保留地として売却処分し、事業費の一部を生み出すための「保留地減歩（ほりゅうちげんぶ）」があります。

以上のように、それぞれ整理する前の土地（宅地）の地積が、区画整理事業により減少することを「減歩（げんぶ）」といいます。

民間の事業では使わない言葉になりますね。

土地の中に何％まで建物を建てることができるのか、それを定めているのが建ぺい率です。

建ぺい率60％とあれば、土地の40％は建物が建っていない状態になります。

１階より２階の方が広い建物の場合、２階の面積が建ぺい率を満たしていないといけません。

常に広い方の面積で計測します。

建ぺい率、角地だから10％（この％は自治体によって変わります）緩和とか、

防火地域に建っている耐火建築物だから10％緩和とか緩和条件あります。

場所と、建築物の耐火性によっては100％の建ぺい率ということも世の中あるようです。

ただし、民法第234条で外壁は隣地境界線から50cm離さないといけない規定があり、外壁を境界線ギリギリにして建てるには隣地の同意が必要となります。

隣地境界について柏市役所のホームページ詳しく出ていたのでもう少し知りたい方は以下ご覧ください。

AさんとBさんが契約をするのですが。Aさんの代理人としてCさんが契約をすることになりました。

代理人Cさんのした契約がAさんにとって有効に成立するためには、Bさんと契約する時にCさんはAさんの代理人ですと「顕名」（本人の代理で行っていることを相手に対して明らかに）します。

顕の意味です。

1.
よく目立つ。明らか。
 「顕著・顕貴・顕官・顕位・顕在・貴顕」
2.
目に見えるようになる。あらわれる。あらわす。明らかになる。明らかにする。
 「隠顕・顕彰・顕揚・露顕・顕微鏡・顕花植物」

漢字、顕を単独で使うことはあまりなさそうですが、この意味（読み）でのあらわすを表す・現すどちらを使っても微妙に違う感じです

無価値に等しい土地を、将来値上がりするなどと説明して売付ける手口をいう。

１９６０年～１９８０年代が全盛期だったそうです。

値上がり後の転売利益を目的に買ったときなどは、詐欺とはならない場合もある。

そもそも、値上がり後の転売目的以外で原野を買うことなさそうなさそうな気がするのですが、だます方が巧妙な契約書を作っていて泣いている方も多そうですね。

そこで、そういった泣いている方をまただます。

原野商法の二次被害が最近出ているようです。

埼玉県に注意喚起のホームページありましたのでリンクしておきます。

事例が２つ紹介されています。

株のお話です。

株主として、株を持っていることの利益（具体的には配当とか、株主優待券・株主優待の品物など）を得るためには、各企業が定めている権利確定日に株主名簿に掲載されている必要があります。

でもその前段階でのお話があります。

権利確定日に株式名簿に掲載されるためには、権利確定日の２営業日前（権利付き最終日）までに株を所有している必要があります。

営業日ということなので土日入ったりするともっと前に株を持っていないといけません。

「権利付き最終日」と「権利確定日」の間に１日ありますね。

この日のことを「権利落ち日」と言います。

権利落ち日に株を売っても配当金や株主優待の権利は得ることができます。

もらうものをもらう権利を獲得したら一日も早く売ってしまおう。

非常に合理的な考え方ですが、権利落ち日、株価当然下がることが多いようです。

権利証が廃止される前行われた登記については、従来と同じように、本人確認書類として「権利証」を利用して登記申請（書面申請）することができます。

不動産登記見ると、上に表題部とあります。土地家屋調査士さんの出番です。

その下にある、司法書士さんの出番になるのが、権利部です。権利登記この権利部に登記することです。

その不動産の現在の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権などの担保はついているか、などの情報を登記するわけですね。

ついでに表示部には、その不動産がどこにあって、どういう用途で使用されていて、面積はどれくらいか、といった不動産の基本情報が登記されています。土地であれば所在と地番、建物であれば所在と家屋番号が記載されています。

権利の登記ともいいます。

権利の行使は自由。

これが法律上の大前提としてあります。

ただいくら権利があるからと言って、やっていいことと悪いことがある。

やりすぎが、権利の濫用とされます。

民法１条３項では、権利の濫用はこれを許さない。

と断定しています。

ただ、濫用になるのかならないのか、ここに関して判例が色々出ています。

「法学どりる」というサイトの関連ページリンクしますので関心のある方はご覧ください。